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Câmara dos Deputados
Apresentei o Projeto de Lei nº 2.208, de 2007, com a finalidade de alterar a Lei nº 9.514, de 20-11-1997, a qual criou mecanismos e condições especiais para o crédito imobiliário, sob a denominação genérica de “Sistema de Financiamento Imobiliário”.
Conforme consta da Justificação do referido Projeto, a Lei nº 9.514/97 não resolveu o grave problema social criado pelas distorções financeiras que o Sistema Financeiro da Habitação veio sofrendo ao longo do tempo. Também não resolveu o mesmo problema social decorrente do Sistema Hipotecário. A Lei nº 9.514/97 agravou esse problema social, que veio se avolumando no decurso do tempo, propiciando o acúmulo de impasses para o cumprimento dos contratos entre os mutuários do SFH e do SH, não por culpa desses mutuários, mas em decorrência dos seguidos equívocos das políticas econômicas adotadas por sucessivos governos antes da atual administração federal, sob a presidência de Lula. Os vários planos econômicos, especialmente o do governo Collor, com o passar do tempo, puseram abaixo as expectativas dos milhões de devedores de financiamentos de poderem quitar os saldos devedores de seus contratos. É que as prestações se tornaram insuportavelmente elevadas e os salários insuportavelmente achatados. Resultado: a Justiça ficou entupida de ações, durante anos, para terminar não reconhecendo a tese da defesa dos mutuários.
Dessa forma, restou aos mutuários fazer acordos com os agentes financeiros para a renegociação do saldo devedor, ou para o encerramento das respectivas ações e a quitação de suas dívidas, ou manter suas ações judiciais em andamento na vã esperança de êxito. Em qualquer dessas três situações o que mais pesava era a possibilidade de perderem a própria habitação financiada onde moram ou moravam.
Por isso que esse problema econômico-financeiro se transformou em problema social.
A Lei nº 9.514, de 1997, agravou o problema porque deu uma solução apenas financeira a ele, que naquela altura já se tornara problema social. O que é que essa Lei fez? Primeiro, permitiu que os agentes financeiros originais – A Caixa Econômica Federal, por exemplo - vendesse os créditos que dispunha, pelo valor dos respectivos saldos devedores, a companhias eminentemente financeiras, criadas pela referida Lei nº 9.514/97, embora essa mesma Lei tenha permitido a criação dessas companhias com a restrição de não serem financeiras. Curioso é que não é o rótulo das coisas que lhes atribui a verdadeira natureza. É o objeto ou o objetivo da atividade que deve servir para lhe definir a natureza. No caso, as companhias, pela Lei, não são financeiras, mas, na prática, são criadas apenas para cobrança e, logicamente, recebimento de valores financeiros decorrentes dos créditos que elas compraram, certamente com grande deságio, ou seja, com grande desconto nessa compra. Avalia-se que esse deságio seja de, no mínimo, 50%, alcançando provavelmente os 70%. Em segundo lugar, essa lei estendeu aos bens imóveis a figura jurídica da alienação fiduciária, que é muito comum na compra e venda de automóveis, como garantia do pagamento do financiamento do bem e da retomada do bem pelo credor. Com isso, os imóveis passaram a ser sujeitos a retomada pelos novos credores ou titulares do respectivo crédito (que são as companhias de cobrança criadas pela citada Lei nº 9.514). Terceira coisa que essa Lei fez, dentre outras tantas inovações, todas para proteger o crédito e seus novos titulares, foi permitir a renegociação desses créditos entre companhias e possivelmente com terceiros, sob a forma de Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou simplesmente Recebíveis, transformando o crédito público originário dos contratos de financiamento imobiliário em títulos de infinitas possibilidades de lucros financeiros dele decorrentes, por parte exclusiva de interesses privados completamente desvinculados da relação contratual original. É um verdadeiro balcão de negócios com o crédito público de natureza eminentemente social.
Com isso, só quem perde é o mutuário (devedor de financiamento de sua casa própria), principalmente porque essa mesma Lei nº 9.514, de 1997, não oferece a ele qualquer direito à quitação de seu saldo devedor, como alternativa à compra ofertada pelo agente financeiro original (repita-se, a CEF, por exemplo) àquelas companhias. Ora, se o que interessa ao governo é ter o crédito público (empregado no financiamento da compra da casa própria) pago, tanto faz que seja a companhia adquirente do crédito ou o próprio devedor do mesmo e específico crédito. Na verdade, o que interessa ao Poder Público é que a finalidade social das políticas de crédito imobiliário seja atendida. Nesse caso, o que deve interessar mais ao Poder Público é que o próprio mutuário se beneficie de vantagem que a lei possa oferecer a alguém, de saldar a dívida existente, porque ele é o elemento social nessa relação econômico-financeira.
É essa alteração fundamental que propõe o Projeto de Lei nº 2.208, de 2007. Ao modificar a redação do art. 35 daquela Lei, ele reintroduz a figura do devedor na relação de interesse público e dá primazia a ele (o devedor) para a quitação de seu saldo devedor em condições idênticas às oferecidas para compra por parte daquelas companhias. Atualmente, a Lei nº 9.514, de 1997, em seu art. 35, exclui a obrigatoriedade de notificação do devedor das transações pelas quais o seu débito (saldo devedor) é vendido a terceiro, com desconto. Pelo Projeto, não só a notificação do devedor passa a ser obrigatória, como ele terá prioridade para a quitação de seu saldo, em condições vantajosas.
Nesse contexto, o PL 2.208 está na mesma direção da nova política de financiamento imobiliário do governo do Presidente Lula, a qual já está produzindo resultados e é prioritariamente social.
Veja aqui o Projeto de Lei 2.208
17 de Outubro de 2007
